La loi ELAN : décryptage d'un avocat à Marseille
La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) s’adresse avec un esprit de simplification à tous les usagers et acteurs du logement et comporte des dispositions qui couvrent l’aménagement, l’urbanisme, les constructions, les politiques sociales de l’habitat et le déploiement du numérique, au service des territoires et du quotidien.
La loi ELAN prévoit de dématérialiser certains documents liés au contrat de bail de location comme les annexes au contrat de bail (par exemple l'extrait du règlement de copropriété, ou les diagnostics techniques), ainsi que les actes de cautionnement.
La mention manuscrite de l’acte de caution dans le cadre d'une location pour matérialiser son engagement n’est plus obligatoire : seule la signature permettra de valider juridiquement l'engagement de la personne qui se porte caution. Il s'agit d'une véritable petite révolution juridique !
Désormais, les occupants sans droit ni titre (les « squatters ») ne sont plus protégés par la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) et leur expulsion est facilitée.
De nombreux propriétaires de biens immobiliers se sont durant trop longtemps heurtés à un dispositif légal inadapté. Notre cabinet d'avocats à Marseille se réjouit de cette nouveauté tant attendue de la Loi ELAN. Ainsi, afin de raccourcir la procédure pour faire libérer le logement, le délai de deux mois compris entre la signification du commandement de quitter les lieux et l'expulsion effective est supprimé, ce qui va soulager les propriétaires victimes. Cette règle ne concerne pas les locataires qui ne payent plus leurs loyers qui continuent bien sûr à être protégés pendant la trêve.
La loi ELAN crée un nouveau contrat de bail d’habitation : le « bail mobilité », pour les locataires en mobilité professionnelle (location de logements meublés sur une durée de 1 à 10 mois), dont les modalités de conclusion et de résiliation sont plus souples : non renouvelable avec une durée de bail convenue dès l'origine, pas de dépôt de garantie, un montant de charges forfaitaires, faculté de résiliation à tout moment du locataire avec préavis d'un mois sans avoir à justifier sa décision. Aucune clause de solidarité n'est applicable en cas de colocation.
La réforme du régime de la copropriété se fera par codification ultérieurement par voie d'ordonnances, afin de réviser les règles de gouvernance des copropriétés.
La Loi ELAN tend à mieux adapter la réglementation en fonction de leur diversité et de leur taille (article 60). Les extraits du règlement de copropriété pourront être remis au locataire de manière dématérialisée (par email, par exemple).
La loi ELAN modifie les règles de prise de décision au sein de la copropriété en rendant possible le vote par correspondance des copropriétaires ne pouvant se rendre aux assemblées générales.
En cas de retard dans la transmission de documents (contrat, devis…) aux copropriétaires, la loi Elan introduit une possibilité de mise à l'amende des syndics de copropriété.
La Loi ELAN renforce le contrôle des locations touristiques de courte durée (Airbnb) afin de lutter contre les locations touristiques abusives - dont la location dépasse 120 nuits par an - les sanctions prévues par la Loi ELAN en cas de manquement des loueurs à leurs obligations pourront atteindre jusqu'à 10.000 euros par logement.
Les occupants des logements HLM seront désormais prioritaires en cas de cession.
La Loi ELAN favorise la transformation des bureaux vides en logements et des dispositifs seront mis en oeuvre pour inciter les propriétaires à rénover leurs bureaux.
La Loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) avait instauré d'importants changements pour les locataires et les propriétaires et notamment un dispositif d’encadrement des loyers dont la mise en application pratique avait été pour le moins difficile et compliquée puisque seulement deux communes (Paris et Lille) l'avaient mis en œuvre et qui a finalement été annulé par les tribunaux administratifs, à la fin de l'année 2017.
La loi ELAN conserve les grands principes de ce dispositif, qui sera cependant optionnel. Afin de mieux assurer la transparence des données locatives, des observatoires locaux des loyers (OLL) seront obligatoirement mis en place dans toutes les zones tendues, dans lesquelles le préfet pourra décider par arrêté de l’encadrement des loyers, sous peine de sanction.
Après les lois de modernisation de l'économie (LME 2008) et Pinel (2014), la loi ELAN propose une nouvelle réforme du droit de l'urbanisme commercial : en proposant des opérations de revitalisation de territoire, elle facilite le retour du commerce en centre-ville, tout en bridant celui qui voudrait continuer à se développer en dehors.
Pour plus d’informations, n’hésitez pas à contacter le cabinet de Maître Julien AYOUN au 04 89 51 32 76.
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