Informez votre bailleur de l’achat de votre fonds de commerce par huissier !

Dans le cadre d’une cession de fonds commercial, le non respect des formalités de signification de la cession de droit au bail prévues par l’article 1690 du Code civil (notification par huissier de justice) a pour conséquence l’inopposabilité de la cession du fonds de commerce au bailleur, qui est fondé à considérer le prétendu cessionnaire (l’acheteur) comme un occupant précaire n’ayant aucun droit ni titre.

En d’autres termes, le cessionnaire d’un fonds de commerce n’a plus aucun droit au maintien dans les lieux et le propriétaire des murs peut demander son expulsion au juge des référés !

La cession du droit au bail, comme toute cession de créance est soumise aux dispositions de l’article 1690 du Code civil : « Le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur ».

En principe, la signification de la cession doit donc être réalisée, à l’initiative du cédant (vendeur) ou cessionnaire (acheteur), par un exploit d’huissier remis au bailleur, étant rappelé que l’article 1690 n’impose aucun délai pour effectuer la signification de la cession.

A défaut de signification, le bailleur est toujours à temps d’accepter la cession du fonds de commerce par un acte authentique, une clause du bail peut tout aussi bien prévoir que le bailleur doit être appelé à concourir à l’acte.

La jurisprudence a admis l’acceptation tacite de la cession de droit au bail ou de fonds commercial en délivrant une quittance de loyer au preneur, mais cette acceptation suppose un acte positif du bailleur pour être valable.

Cependant, en l’absence du respect des formalités de l’article 1690 du Code civil, la cession du droit au bail reste régulière entre cédant et cessionnaire, mais on ne peut que constater son inopposabilité aux tiers, dont le bailleur en est le premier concerné.

La cession d’un bail, fut-elle autorisée préalablement par le bailleur, n’est opposable à celui-ci que si elle lui a été signifiée ou s’il a été partie à l’acte authentique de cession de fonds de commerce.

De même, la simple connaissance de la cession de créance par le débiteur cédé ne suffit pas à la lui rendre opposable, les cessions litigieuses n’ayant été acceptées de façon certaine et non équivoque.

La conséquence demeure alors l’inopposabilité de l’achat de fonds de commerce au bailleur, qui peut en conséquence saisir le juge des référés afin de solliciter son expulsion.

Autre conséquence, le cessionnaire ne pourra pas demander le renouvellement du bail commercial.

Le cédant demeurera donc locataire au regard du propriétaire, tant qu’il n’a pas été mis fin au bail. Il sera tenu de payer les loyers et à défaut le bailleur pourra le poursuivre en paiement et obtenir la résiliation du contrat de bail commercial.

Attention donc à bien effectuer cette formalité essentielle d’information du bailleur lors de l’achat de votre fonds de commerce !

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