Un avocat vous répond : coronavirus et contrat de bail commercial : les loyers sont dus !

De nombreux clients nous ont interrogé afin de mieux comprendre la portée des engagements présidentiels du 16 mars dernier relatifs à la suspension des loyers commerciaux, qui étaient plutôt flous et qui ont fait l'objet depuis de précisions législatives et réglementaires.

En effet, la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, dans son paragraphe g du 1°) de l’article 11, le gouvernement était autorisé à prendre une ordonnance "permettant de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures".

Ce texte précisait que ces mesures pourraient bénéficier aux micro-entreprises, au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008, dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie.

Alors que le Président de la République avait parlé de "suspension" des loyers lors de son allocution du 16 mars 2020, notre cabinet d'avocats en droit des affaires à Marseille a été étonné de constater qu'il s'agissait donc plutôt d'un report voire d'un étalement...

L'Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 (relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19) dans son article 4 prévoit que : "les personnes bénéficiaires du fonds de solidarité ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce".

Ces dispositions s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée.

En conséquence, il ne s'agit donc absolument pas d'une suspension de paiement des loyers mais bien plutôt d'une mesure de neutralisation des sanctions pour non-paiement des loyers et charges échus entre le 12 mars 2020 et un délai de deux mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire.

En d'autres termes, les loyers et charges restent bien dus et peuvent en toute hypothèse faire l’objet d’actions en paiement immédiates et même faire l'objet de mesures de saisies conservatoires, ou de saisies-attributions si les bailleurs bénéficient d’un bail conclu par acte authentique.

Encore faut-il que les tribunaux aient ré-ouverts pour qu'une audience puisse se tenir, étant bien évidemment rappelé que les juges apprécient souverainement les demandes formulées, et compte-tenu du contexte, pourraient être enclin à accorder les plus larges délais de paiement aux locataires.

Pour plus d'informations, n'hésitez pas à contacter notre cabinet d'avocats en droit des affaires à Marseille au 04.84.25.40.91 ou à consulter notre site internet : notre site internet